福州聊房君2023-03-25 18:15:18
这几年，关注福州楼市的人喜欢看涨跌的数据，大家应该发现，跌得最狠的是边缘板块，比如三江口清富片区的中海锦江城高点两万出头的单价，现在中位数的价格在1.3万左右；
(资料图片仅供参考)
再比如，南通板块的中铁城江督府，高点一万七，现在中间楼层的单价在一万左右。
边缘板块下跌是因为很难承受刚需外溢，周边二手房的库存也居高不下，开发商想卖房只能放血。
但在市区的核心板块，也有一种房源必须接受大幅度降价的命运！
PART 1
图片来源于中介朋友圈
今天中介的朋友圈被三盛滨江国际的楼盘给刷屏了。
三盛滨江国际位于南江滨板块，属于真正的二环内楼盘，不过是SOHO产品。
在2017年前后，该楼盘5米层高，能看江的房源曾经卖到4万左右的单价。
在三盛滨江国际西面500米左右，也有一个三盛的楼盘叫三盛巴厘岛，现在请这个楼盘来当参照物：
在2017年的巅峰期，也只有3.6万左右的挂牌价。
现在6年多过去了，三盛巴厘岛已经又旧了很多，但是挂牌价的中位数约为3.2万。
现在三盛滨江国际的一手新房单价已经掉到1.6万了，当然，那年卖4万单价的房源有江景资源以及5米层高（现在新房为4.5米层高）。
毕竟不是住宅，4.5米层高的产品降价，也会让5米层高的房源受到强大的冲击。
在楼市的下行期，核心地段的住宅和非住宅产品，还是有本质的区别。
PART 2
图片来源于网络
三盛滨江国际在高点的时候，的确卖过2.8万， 而从3月1日的成交来看，三盛滨江国际单价只卖到1.35万，真的接近腰斩了。
事实上，从幸福里APP上可以查到，现在挂牌的房源中，1.3-1.5的都有，中介坦言，有诚意要的话，可以谈到1.3万，甚至更低。
为什么说是腰斩了，因为现在1.3万挂牌的房源中，有不少是带装修的，考虑到复式楼装修费用会略高于普通平层，即使是出租装每平米也要1千左右。
算到综合成本，房东2.8万买入，在卖出的时候，减去装修费用，多数房东实际到手的价格等于买入价格的五折。
PART 3
图片为实地拍摄
在2014年的时候，三盛滨江国际就开始宣传了，不过当时的名字叫三盛city。
当时福州人对SOHO和住宅区分的不是很清楚，售楼部门口的小黄鸭倒是吸引了不少宝妈到此一游，也算是给售楼部当了免费的托吧。
在那个时间点，售楼部的风格会高于其他楼盘，无论是小姐姐的颜值，还是安保人员的身形，都可以算是业界天花板之一。
他们明知道宝妈不会买，只是过来看小黄鸭的，端茶递水都很有范。
说一个悲伤的故事，最近认识的一位朋友，当年在阳光城金融街官邸（现凡尔赛宫）和三盛滨江国际之间二选一。
最后想想，买一套官邸的钱，可以买两套滨江国际，一套出租，一套自住，果断地选择了后者，直到现在，他那两套SOHO一套也没卖出去。
PART 4
图片来源于中介朋友圈
现在这个楼盘还有尾盘，卖不完当然和SOHO自身的性质有很大的关系。
在2014年以及往后的两三年间，当时购房者接受的信息有限，图文和短视频平台并不发达，对于SOHO的了解基本都是来自售楼部单方面的信息。
当时福州人对于CBD的概念也才刚开始，只知道这种房源的租售比很高，并没有人告知他们未来流通的困难。
现在随便打开一个房产博主的直播间，都能告诉你SOHO不能买，久而久之，现在连大妈都知道不能买这种商办产品。
于是，SOHO的接盘侠越来越少，2017年三盛滨江国际卖了不少，那是因为当时主城区的住宅都在捂盘，二手房更是一天一个价；
在那种背景下，滨江国际确实浑水摸鱼，甩了不少货值。
但现在非优质住宅都已走上下行之路时，地段再好的SOHO也只能接受近乎腰斩的现实，看看东二环高库存的SOHO存量，就明白真实的市场行情。
小结
图片为实地拍摄
关于SOHO的价值，还是客观评价几句，缺点虽多，也有可取之处！
因为工作关系，每次公司换地址，都优先考虑SOHO，尽管租金不低，但是SOHO给人的办公氛围确实很好，尤其是可以做两层的产品。
当然，在SOHO里也不乏那些只是追求地段，买了出租的群体，他们的生活真的很不方便，连赛衣服都有到走廊外面；
同时在走廊外面的还有一堆男性群体在那边吞云吐雾，因为在办公室的话，排气都很困难。
买SOHO自住的年轻人，劝你还是打住，不明白的话，租几个月试试。
但是，如果说总价不高的话，比如三盛滨江国际的特价房，对于一些连理财都不懂的老年人来说，买来收租或许是一个不错的选择。
一套三盛滨江国际一套SOHO加装修成本在75万左右，租金收益约为2800-3000之间，租售比还是远胜于普通住宅的。
年轻的刚需族，记住前辈血的教训，首套房千万别碰商办产品！
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